ماهية عقود الايجار

تعريف عقود الإيجار
يعرف عقد الإيجار على أنه اتفاق يتنازل بموجبه المؤجر للمستأجر لمدة محددة عن حق استعمال أصل مقابل دفع واحد أو دفعات عديدة. ويمكن التميز بين عقد إيجار تمويلي وعقد إيجار بسيط(تشغيلي):
- عقد إيجار التمويل هو عقد إيجار تترتب عليه عملية تحويل شبه كلي مخاطر ومنافع ذات صلة بملكية أصل إلى مستأجر، مقرون بتحويل الملكية عند انتهاء مدة العقد أو عدم تحويلها.
- عقد الإيجار البسيط كل عقد إيجار آخر غير عقد إيجار التمويل.ولا تترتب عليه عملية تحويل شبه كلي مخاطر ومنافع ذات صلة بملكية أصل إلى مستأجر.
تجدر الإشارة أن التعريف السابق هو نفسه الموضوع من قبل لجنة المعايير الدولية في المعيار الدولي IAS 17
I.2 : المصطلحات المتعلقة بعقد الإيجار
استخدم المعيار الدولي AIS17 المصطلحات الأساسية المتعلقة بعقد الإيجار التالية:
بدء عقد الإيجار: هو تاريخ اتفاقية الإيجار أو التزام الأطراف بالأحكام الرئيسية لاتفاقية الإيجار، أيهما أقرب.
مدة عقد الإيجار: هي الفترة غير القابلة للإلغاء التي تعاقد فيها المستأجر لاستئجار الأصل بالإضافة إلى أي فترات أخرى يكون فيها للمستأجر حق اختيار الاستمرار في استئجار الأصل مقابل دفعة أخرى أو بدونها، مع وجود التأكيد بشكل معقول عند بدأ العقد أن المستأجر سوف يمارس حقه بموجب ذلك الخيار.
الحد الأدنى لدفعات عقد الإيجار: هي المبالغ التي يدفعها المستأجر أو قد يطلب منه دفعها طيلة مدة عقد الإيجار، باستثناء بدل الإيجار المحتمل وتكاليف الخدمات والضرائب التي سيقوم المؤجر بدفعها واستردادها بالإضافة إلى ما يلي:
أ ـ بالنسبة للمستأجر، أية مبالغ مضمونة من قبله أو من قبل طرف مرتبط به، أو
ب ـ بالنسبة للمؤجر، أي مبلغ القيمة المتبقية مضمون له من قبل أي من:
ـ المستأجر، أو
ـ طرف مرتبط بالمستأجر، أو
ـ طرف ثالث مستقل قادر ماليا على الوفاء بهذا الضمان.
على أنه إذا كان للمستأجر حق خيار شراء الأصل بسعر يتوقع أن يكون أقل بدرجة كافية من القيمة العادلة للأصل في التاريخ الذي يمكن فيه ممارسة هذا الخيار، أي عند بدء عقد الإيجار فإن الحد الأدنى من دفعات الإيجار تشمل الحد الأدنى من المبالغ المستحقة الدفع طيلة مدة عقد الإيجار، بالإضافة إلى الدفعة المطلوبة لممارسة حق خيار الشراء هذا.
القيمة العادلة: هي المبلغ الذي يمكن مقابلة استبدال أصل أو تسوية مطلوب بين أطراف مطلعة وراغبة في عملية على أساس تجاري بحت.
العمر الاقتصادي: هو إما:
أ ـ الفترة التي من المتوقع خلالها أن يكون الأصل قابلا للاستعمال اقتصاديا من قبل مستخدم واحد أو أكثر، أو
ب ـ عدد وحدات الإنتاج أو الوحدات لمشابهة التي يتوقع الحصول عليها من الأصل من قبل مستخدم واحد أو أكثر.
العمر النافع: هي الفترة الباقية المقدرة من بدأ مدة عقد الإيجار دون أن تحددها مدة عقد الإيجار والتي يتوقع خلالها أن تستهلك المنشأة المنافع الاقتصادية للأصول.
القيمة المتبقية المضمونة: هي:
أ ـ بالنسبة للمستأجر ذلك الجزء من القيمة المتبقية المضمون من قبل المستأجر، أو من قبل طرف له علاقة بالمستأجر، (قيمة الضمان هي الحد الأعلى من المبلغ الذي يمكن في أي حال أن يصبح مستحق الدفع).
ب ـ بالنسبة للمؤجر ذلك الجزء من القيمة المتبقية المضمون من قبل المستأجر أو من قبل طرف ثالث ليس له علاقة بالمؤجر والذي هو قادر ماديا على الوفاء بالالتزامات بموجب الضمان.
القيمة المتبقية غير المضمونة: هي ذلك الجزء من القيمة المتبقية من الأصل المؤجر والذي لا يضمن المؤجر تحقيقه فقط من قبل طرف له علاقة بالمؤجر.
إجمالي الاستثمار في عقد الإيجار: هو إجمالي الحد الأدنى من دفعات الإيجار بموجب عقد إيجار تمويلي من وجهة نظر المؤجر وأية قيمة متبقية غير مضمونة تستحق للمؤجر.
دخل التمويل غير المكتسب: هو الفرق بين :
أ- صافي الحد الأدنى من دفعات الإيجار بموجب عقد إيجار تمويلي من وجهة نظر المؤجر وأية قيمة متبقية غير مضمونة تستحق للمؤجر.
ب ـ القيمة الحالية للبند (أ) أعلاه حسب سعر الفائدة الضمني في عقد الإيجار.
صافي الاستثمار في عقد الإيجار: هو إجمالي الاستثمار في عقد الإيجار ناقصا دخل التمويل غير المكتسب.
سعر الفائدة الضمني في عقد الإيجار: هو سعر الخصم عند بدء عقد الإيجار الذي يجعل القيمة الإجمالية لما يلي مساوية للقيمة العادلة للأصل المؤجر:
أ ـ الحد الأدنى لدفعات عقد الإيجار.
ب ـ القيمة المتبقية غير المضمونة.
سعر الفائدة التفاضلي / على الاقتراض للمستأجر: هو سعر الفائدة الذي يجب أن يدفعه المستأجر في عقد إيجار مشابه، أو إذا كان من غير الممكن تحديد ذلك، السعر الذي كان سيتحمله المستأجر عند بدء عقد الإيجار لاقتراض الأموال اللازمة لشراء الأصل على مدى فترة مماثلة ومع ضمان مماثل.
الإيجار المحتمل: هو ذلك الجزء من دفعات الإيجار غير محدد المبلغ، ولكنه مبني على عامل عدا عن مجرد مرور الوقت (مثال ذلك النسبة المئوية للمبيعات، مقدار الاستعمال، مؤشرات السعر أسعار الفائدة في السوق).

I.3: تصنيف عقد الإيجار
تصنيف عقد إيجار كعقد إيجار تمويل أو عقد إيجار بسيط أمر يتوقف على واقع المعاملة التجارية(الصفقة) بدلا من شكل العقد أو صيغته حيث:

يصنف عقد الإيجار على أنه عقد إيجار تمويلي إذا كان يحول بشكل جوهري جميع المخاطر والمكافآت المتعلقة بالملكية،
يصنف عقد الإيجار على أنه عقد تشغيلي إذا كان لا يحول بشكل جوهري جميع المخاطر والمكافآت المتعلقة بالملكية
و يتم تصنيف عقد الإيجار عند بدء مدته .
والأمثلة عن الوضعية التي من المفروض أن تؤدي إلى تصنيف عقد إيجار كعقد إيجار تمويل في نظام المحاسبة المالية تماثل تلك الموضوعة في المعيار المحاسبي الدولي IAS 17 و المتمثلة في:
ـ ملكية الأصل محولة إلى المستأجر بعد انقضاء مدة الإيجار.
ـ عقد الإيجار يمنح المستأجر خيار شراء الأصل بسعر يقل بصورة كافية عن قيمته الحقيقية في التاريخ الذي يمكن فيه ممارسة حق الخيار، حتى يكون هناك تيقن معقول باستعمال هذا الحق في التاريخ الذي يمكن فيه تحقيق هذا الخيار.
ـ مدة الإيجار تغطي الجزء الأكبر من مدة الحياة الاقتصادية للأصل ذاته إذا لم يكن هناك تحويل للملكية.
ـ في بداية عقد الإيجار قيمة المدفوعات الدنيا المحينة بمقتضى هذا الإيجار ترتفع على الأقل إلى شبه
كامل القيمة الحقيقية للأصل المؤجر.
ـ الأصول المستأجرة ذات طبيعة خاصة ولا يستعملها إلا المستأجر دون أن يدخل عليها تعديلات كبيرة.
إضافة إلى هذه الحالات أقر المعيار 17AIS بعض الحالات أو المؤشرات الأخرى التي تستطيع كذلك فرديا أو جماعيا أن تؤدي إلى تصنيف عقد الإيجار على أنه عقد إيجار تمويلي:
أ ـ إذا استطاع المستأجر إلغاء عقد الإيجار وتحمل المستأجر خسائر المؤجر المتعلقة بالإلغاء.
ب ـ إذا تحمل المستأجر المكاسب أو الخسائر من التقلبات في القيمة العادلة للأصل المتبقي ( على سبيل المثال على شكل رديات إيجار مساوية لمعظم عوائد المبيعات في نهاية عقد الإيجار).
ج ـ إذا كان للمستأجر القدرة على الاستمرار في الاستئجار لفترة ثانوية بإيجار أقل إلى حد كبير من الإيجار السائد في السوق.
فحسب المعايير المحاسبة الدولية يتحمل العميل المستأجر جميع المنافع وجميع المخاطر المرتبطة بهذا الأصل. فلو قام شخص باستئجار تمويلي لمبنى، ولنفترض أن قيمته 900 ألف دينار لمدة خمس سنوات، في نهاية هذه السنوات صارت قيمة الأرض تساوي 950 ، فتصبح هذه الزيادة حق لصالح العميل وعليه أن يدفع الالتزام الذي عليه وبالنتيجة يتملك العقار,في المقابل، لو أن هذا المبنى كانت قيمته 900 ألف و أصبحت تساوي 800 ألفاً، فشركة التأجير غير معنية بنقصان سعره والعميل في هذه الحالة ملزم بدفع قيمته على أساس 900 ألف دينار ، وهذا ما قصد بان يتحمل العميل منافع ومخاطر المـأجور حسب المعايير الدولية التي أصبح يستند عليها الجزائر.

thank you very much

عدد الرسائل : 5 العمر : 64 تاريخ التسجيل : 31/12/2011

thank you very much

» ماهية عقود الايجار